Mois : décembre 2025

Le dispositif Denormandie attire de plus en plus d’investisseurs qui ciblent l’immobilier ancien à réhabiliter. Si vous vous intéressez à la loi Denormandie à Toulouse, vous êtes probablement déjà bien avancé dans votre réflexion et cherchez à vérifier une zone, une commune ou une adresse précise. C’est d’autant plus important que Toulouse a un statut particulier dans le dispositif, et que les communes voisines ne sont pas toutes éligibles. Cet article vous propose une cartographie claire des zones concernées autour de la métropole toulousaine, des exemples de villes clés, ainsi que les bons outils pour contrôler précisément l’éligibilité de votre projet. Démarrer ma simulation Les Zones Éligibles à la Loi Denormandie à Toulouse et sa Périphérie Temps de lecture : ~8 min Rappel sur la loi Denormandie et son fonctionnement Toulouse est-elle éligible à la loi Denormandie ? Les communes clairement éligibles autour de Toulouse Comment vérifier une adresse en Denormandie à Toulouse ou en périphérie Visualiser les zones éligibles autour de Toulouse Avantages et limites de la loi Denormandie autour de Toulouse Mini-FAQ sur la loi Denormandie à Toulouse Synthèse et prochaines étapes pour votre projet autour de Toulouse Rappel sur la loi Denormandie et son fonctionnement La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière dédié à l’ancien avec travaux. Elle vise à encourager la rénovation dans des centres-villes en difficulté ou dans des copropriétés dégradées. Principe général Vous achetez un logement ancien dans une zone éligible, réalisez des travaux de rénovation représentant au moins une certaine part du coût de l’opération, puis mettez le bien en location pendant une durée déterminée tout en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires. En échange, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du bien (achat + travaux). Types de zones visées Le dispositif couvre d’une part les communes signataires du programme Action Cœur de ville et d’autre part celles couvertes par une Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) ou classées comme ayant un besoin important de réhabilitation de l’habitat. Depuis les évolutions récentes, il s’ouvre également à certaines copropriétés dégradées dans de grandes villes, dont Toulouse, ce qui complexifie la lecture des cartes et la vérification des adresses. Toulouse est-elle éligible à la loi Denormandie ? Pendant plusieurs années, Toulouse n’était pas considérée comme éligible au Denormandie au sens classique du dispositif : elle ne faisait pas partie des villes Action Cœur de ville ni de la liste initiale des communes ciblées par la revitalisation des centres-villes. Démarrer ma simulation Les choses ont cependant évolué avec l’extension du dispositif vers certaines copropriétés dégradées dans les grandes agglomérations et l’actualisation régulière des listes nationales de communes éligibles. Certains sites spécialisés rappellent encore que Toulouse n’est pas éligible dans son ensemble, tandis que d’autres listes nationales récentes mentionnent Toulouse parmi les communes concernées, traduisant ces évolutions ciblées. Autrement dit, vous ne pouvez pas considérer que tout Toulouse est en zone Denormandie, mais certaines situations peuvent rendre un projet éligible, notamment dans des copropriétés dégradées ou au sein de périmètres de revitalisation spécifiques. Pour un projet précis, la seule approche fiable reste de tester l’adresse exacte via le simulateur officiel. Les communes clairement éligibles autour de Toulouse Pour la plupart des investisseurs, il est plus simple d’identifier les villes de la périphérie et de la région toulousaine clairement éligibles au Denormandie, notamment celles intégrées à Action Cœur de ville ou à une ORT. Parmi les communes mises en avant, on retrouve notamment Revel (Haute-Garonne), Saint-Gaudens (Haute-Garonne) et Montauban (Tarn-et-Garonne). Exemples de communes à regarder en priorité Zone / commune Département Situation par rapport à Toulouse Intérêt Denormandie principal Revel Haute-Garonne Environ 1 h à l’est Centre-ville ancien à rénover Saint-Gaudens Haute-Garonne Sud-ouest de Toulouse Revitalisation urbaine, habitat ancien Montauban Tarn-et-Garonne Nord de Toulouse Cœur de ville avec fort potentiel Toulouse (parties) Haute-Garonne Métropole Ciblage possible de copropriétés Comment vérifier une adresse en Denormandie à Toulouse ou en périphérie Pour un investisseur déjà avancé, la question clé est rarement “Qu’est-ce que la loi Denormandie ?”, mais plutôt “Mon immeuble, ma rue, ma commune sont-ils éligibles ?”. Voici la méthode la plus fiable. Utiliser le simulateur officiel Le simulateur officiel de l’administration permet de saisir une adresse précise ou au minimum une commune, de savoir si le logement se situe en zone Action Cœur de ville ou dans le périmètre d’une ORT et de valider rapidement si le projet entre dans le cadre standard du dispositif. C’est l’outil de référence pour vérifier le zonage, y compris pour les communes périphériques autour de Toulouse. Démarrer ma simulation Croiser avec les listes nationales de communes Les listes nationales actualisées confirment la présence de communes comme Revel, Saint-Gaudens et Montauban et mettent en évidence que Toulouse peut apparaître dans certains tableaux récents en raison de l’extension aux copropriétés dégradées et à d’autres périmètres spécifiques. Ce croisement permet de distinguer clairement les villes pleinement travaillées par le Denormandie (cœur de ville, ORT) des cas particuliers comme Toulouse. Visualiser les zones éligibles autour de Toulouse Bien que la cartographie Denormandie ne soit pas toujours diffusée sous forme de carte interactive unique, vous pouvez construire une vision précise des zones autour de Toulouse en combinant plusieurs approches. Cartographie par communes En partant des listes de communes éligibles, listez les villes du département de la Haute-Garonne concernées (Revel, Saint-Gaudens, certaines zones de Toulouse), ajoutez les communes de Tarn-et-Garonne, Gers, Aude, Tarn qui figurent dans les listes Denormandie, puis reportez ces communes sur une carte simple ou un plan Google Maps pour visualiser les pôles secondaires où investir. Zoom sur les centres-villes Dans chaque commune éligible, identifiez les périmètres “centre ancien” ou “centre-ville” dans les documents d’urbanisme locaux, vérifiez si la commune est engagée dans une démarche Action Cœur de ville ou ORT précisant le périmètre d’intervention et, pour Toulouse, renseignez-vous sur les copropriétés dégradées ciblées et les opérations de requalification. Avantages et limites de la loi Denormandie autour de Toulouse Les atouts Accès à l’immobilier ancien dans des villes à taille humaine (Revel, Saint-Gaudens,… Poursuivre la lecture Denormandie Toulouse | Zones Éligibles et Villes – CHOOZE

Investir en loi Malraux à Lille (loi malraux lille), et plus précisément dans le Vieux Lille, permet de combiner défiscalisation, emplacement d’exception et forte demande locative. Entre façades flamandes classées, rues pavées et boutiques haut de gamme, le secteur offre un cadre unique aux investisseurs exigeants. Grâce au statut de Site patrimonial remarquable, les travaux de restauration y ouvrent droit au taux maximal de réduction d’impôt. Ce guide détaille le fonctionnement de la loi Malraux à Lille, les contraintes architecturales spécifiques au Vieux Lille, ainsi que le potentiel locatif auprès des touristes et des cadres supérieurs. Introduction Loi Malraux à Lille : Le Guide pour Investir dans le Patrimoine du Vieux-Lille (loi malraux lille) Temps de lecture : ~7 min Comprendre la loi Malraux à Lille et son intérêt dans le Vieux Lille Avantages fiscaux de la loi Malraux à Lille Conditions pour bénéficier de la loi Malraux à Lille Contraintes architecturales dans le Vieux Lille et rôle de l’Architecte des bâtiments de France Le Vieux Lille : un secteur d’exception pour un investissement Malraux Potentiel locatif dans le Vieux Lille : tourisme et cadres supérieurs Exemple type de programme Malraux dans le Vieux Lille Comparer la loi Malraux à Lille avec d’autres options Synthèse et prochaines étapes pour investir en loi Malraux à Lille Démarrer ma simulation Comprendre la loi Malraux à Lille et son intérêt dans le Vieux Lille La loi Malraux est un dispositif fiscal destiné à encourager la rénovation d’immeubles anciens situés dans des zones patrimoniales protégées. En contrepartie d’une restauration complète, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux. À Lille, l’enjeu est double : préserver le patrimoine architectural du Vieux Lille et optimiser sa fiscalité tout en se constituant un patrimoine haut de gamme. Concrètement, l’investisseur achète un immeuble ancien (ou un lot), finance des travaux encadrés par l’administration, et une part de ces travaux est déduite de son impôt sous forme de réduction. Avantages fiscaux de la loi Malraux à Lille Taux de réduction d’impôt dans le Vieux Lille Le Vieux Lille est classé Site patrimonial remarquable (SPR) avec PSMV approuvé, ouvrant droit au taux maximal de réduction d’impôt. Zone éligible Taux de réduction SPR avec PSMV approuvé (Vieux Lille) 30 % SPR sans PSMV 22 % Plafond des travaux et étalement Les dépenses de restauration ouvrant droit à réduction d’impôt sont plafonnées à 400 000 € sur 4 années consécutives. Vous pouvez lisser vos travaux et répartir l’avantage fiscal sur plusieurs exercices. Exemple : 300 000 € de travaux éligibles sur 3 ans dans le Vieux Lille → Réduction d’impôt possible de 30 % × 300 000 € = 90 000 €, répartie sur la durée des travaux. Liberté des loyers et absence de plafonds de ressources Contrairement à d’autres dispositifs, la loi Malraux ne fixe ni plafond de loyer ni plafond de ressources des locataires. Dans un quartier premium comme le Vieux Lille, cela permet de fixer des loyers à la hauteur du standing du bien, de cibler une clientèle de cadres, professions libérales et expatriés, et d’atteindre des rendements supérieurs à la moyenne. Démarrer ma simulation Pour compléter ces avantages, vous pouvez explorer d’autres dispositifs immobiliers et solutions de défiscalisation sur la page dédiée aux dispositifs immobiliers. Conditions pour bénéficier de la loi Malraux à Lille Profil de l’investisseur Pour être éligible, l’investisseur doit être domicilié fiscalement en France, propriétaire direct du bien (ou via une SCI non soumise à l’IS), sans démembrement de propriété, louer le bien nu pendant au moins 9 ans dans les 12 mois suivant la fin des travaux, et louer à un tiers extérieur à son foyer fiscal. Conditions liées à l’immeuble L’immeuble, destiné à l’habitation au terme des travaux, doit se situer dans une zone éligible (ici le Vieux Lille SPR avec PSMV) et faire l’objet d’une restauration complète d’intérêt public, garantissant la cohérence architecturale du bâtiment et du quartier. Contraintes architecturales dans le Vieux Lille et rôle de l’Architecte des bâtiments de France Rôle de l’Architecte des bâtiments de France L’ABF valide les projets de restauration avant dépôt du permis, contrôle le respect du Plan de sauvegarde et impose des exigences sur les matériaux, couleurs de façades, menuiseries et couvertures pour assurer l’intégration parfaite dans le tissu urbain ancien. Démarrer ma simulation Ce que cela implique pour l’investisseur Ces contraintes peuvent alourdir le coût et allonger les délais de validation des travaux, mais garantissent la préservation du cadre patrimonial, préservant ainsi l’attractivité et la valorisation long terme du quartier. Le Vieux Lille : un secteur d’exception pour un investissement Malraux Un quartier historique très recherché Le Vieux Lille, cœur historique et haut de gamme de la ville, séduit par son architecture flamande, ses rues pavées, ses commerces de bouche, ses boutiques de luxe et sa proximité d’Euralille et des gares TGV. Dynamique du marché et valorisation L’offre étant limitée et protégée, la demande locative reste forte (jeunes actifs, cadres, touristes), et les prix au m² ont progressé d’environ 26 % sur 10 ans, oscillant entre 4 000 € et 6 500 € selon l’emplacement et la qualité de la rénovation. Potentiel locatif dans le Vieux Lille : tourisme et cadres supérieurs Location longue durée à une clientèle premium Sans plafonds de loyers ni de revenus, vous pouvez viser des cadres supérieurs, dirigeants, professions libérales et expatriés, prêts à payer des loyers élevés pour un logement de caractère parfaitement rénové. Location meublée de courte ou moyenne durée Le Vieux Lille attire aussi touristes et clientèle affaires. Bien que la loi Malraux impose une location nue de 9 ans pour maintenir le bénéfice fiscal, vous pourrez envisager ultérieurement la location meublée courte durée pour optimiser le rendement. Démarrer ma simulation Exemple type de programme Malraux dans le Vieux Lille Les programmes Malraux proposent souvent des surfaces de studio à T4 (30–70 m²), avec un ticket global de 190 000 € à 450 000 € TTC selon la part travaux. La répartition foncier/travaux atteint fréquemment 40 %/60 %, maximisant la base de… Poursuivre la lecture Loi Malraux Lille | Investir dans le Vieux-Lille avec CHOOZE

Investir en loi Denormandie à Limoges, c’est profiter d’un dispositif fiscal puissant dans une ville où les prix restent accessibles et les rendements élevés. Là où les grandes métropoles voient leurs rentabilités se tasser, Limoges affiche encore des taux de rendement autour de 8,8 % en moyenne, avec un ticket d’entrée maîtrisé, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 euros, sous réserve de respecter les critères du dispositif. En combinant ces paramètres, un investissement Denormandie à Limoges peut offrir un couple rendement / risque particulièrement intéressant, à condition de bien choisir son quartier, son bien et ses travaux. Pourquoi la Loi Denormandie est une Opportunité à Saisir à Limoges? Temps de lecture : ~8 min Rappel sur la loi Denormandie et son intérêt à Limoges Les avantages fiscaux de la loi Denormandie à Limoges Pourquoi Limoges est plus rentable qu’une grande métropole Le potentiel de Limoges pour un investissement Denormandie Conditions à respecter pour profiter du Denormandie à Limoges Sécurisation financière et aides publiques Comment structurer concrètement un projet Denormandie à Limoges Synthèse Démarrer ma simulation Rappel sur la loi Denormandie et son intérêt à Limoges La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation destiné à encourager la rénovation de logements anciens dans des communes ayant engagé un programme de revitalisation de leur centre-ville. Limoges fait partie des 507 communes éligibles et se distingue par un marché encore abordable et dynamique. Concrètement, la loi permet une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le prix d’achat majoré du montant des travaux, dans la limite de 300 000 euros par an et par contribuable. Le propriétaire doit ensuite louer le bien nu, en résidence principale, en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires pendant une durée minimale. À Limoges, ce mécanisme prend une dimension particulière notamment en raison de prix d’acquisition en dessous de ceux des grandes métropoles, de rendements locatifs élevés (environ 8,8 % en moyenne) et de projets de requalification du centre-ville qui soutiennent la demande locative et le potentiel de plus-value. Les avantages fiscaux de la loi Denormandie à Limoges La force du dispositif tient d’abord à son avantage fiscal, identique partout en France, mais particulièrement efficace là où les prix restent contenus comme à Limoges. Des taux de réduction d’impôt attractifs La réduction d’impôt s’applique sur le coût total de l’opération (prix d’achat + travaux éligibles), dans la limite de 300 000 euros : 12 % pour un engagement de location de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Sur 300 000 euros, cela représente jusqu’à 63 000 euros d’économie d’impôt sur 12 ans. Les données disponibles montrent qu’à Limoges, la réduction annuelle moyenne se situe autour de 5 300 euros sur 9 ans, ce qui vient booster fortement la rentabilité nette du projet. Un plafond d’investissement adapté aux prix limougeauds À Limoges, les prix d’un T2 ou T3 à rénover dans le centre-ville sont souvent très en dessous du plafond de 300 000 euros, même en intégrant des travaux importants. Cela permet soit d’optimiser la réduction d’impôt en montant un projet ambitieux (immeuble de rapport, plusieurs lots), soit de rester sur un budget plus modeste tout en bénéficiant d’un taux de réduction proportionnellement très intéressant. Pour structurer au mieux la partie fiscale de votre projet, vous pouvez vous appuyer sur des solutions spécialisées pour réduire vos impôts, qui permettent de comparer les dispositifs immobiliers entre eux et de simuler l’impact sur votre fiscalité. Démarrer ma simulation Pourquoi Limoges est plus rentable qu’une grande métropole Le cœur de l’opportunité Denormandie à Limoges se trouve dans le rapport prix / loyer, bien plus favorable que dans une grande ville comme Bordeaux, Lyon ou Paris. Un calcul de rentabilité comparée Scénario Prix d’achat + travaux Loyer mensuel Loyer annuel Rentabilité brute Grande métropole 250 000 € 900 € 10 800 € 4,3 % Denormandie Limoges 150 000 € 800 € 9 600 € 6,4 % À ce stade, Limoges fait déjà mieux sur la rentabilité brute. Mais en tenant compte de la même réduction d’impôt en pourcentage et d’une pression fiscale personnelle identique, la rentabilité nette après impôt est proportionnellement plus intéressante sur un marché où le prix d’entrée est bas et le loyer suffisamment élevé. C’est exactement le cas de Limoges, où les rendements moyens flirtent avec 8,8 %, parmi les meilleurs de France. Un risque locatif plus élevé, mais compensé Le risque de vacance locative à Limoges est théoriquement supérieur à celui d’une grande métropole, mais la demande locative est soutenue par le pôle universitaire et les jeunes actifs, le stock de logements rénovés de qualité dans l’hyper centre reste limité et l’encadrement des loyers via la loi Denormandie garantit des loyers attractifs pour les locataires, donc une meilleure occupation. En d’autres termes, un risque légèrement plus élevé est largement compensé par un rendement et une réduction d’impôt plus élevés, surtout avec un budget d’acquisition plus raisonnable. Démarrer ma simulation Le potentiel de Limoges pour un investissement Denormandie Limoges ne se résume pas à un “petit marché régional”. La ville coche plusieurs cases essentielles pour un investissement Denormandie réussi. Un marché soutenu par l’économie locale Plusieurs moteurs structurent la demande locative : un pôle universitaire qui attire chaque année des étudiants et jeunes diplômés ; un patrimoine industriel historique de la porcelaine en reconversion, générateur de nouveaux emplois ; une attractivité culturelle et touristique qui renforce l’image du centre-ville. Ces éléments alimentent une demande régulière pour des logements rénovés, bien situés, avec un bon niveau de confort énergétique. Une vraie stratégie de revitalisation du centre-ville Limoges bénéficie d’une politique de requalification de ses quartiers centraux incluant la rénovation du bâti ancien, l’amélioration des espaces publics et des aides pour les copropriétés en difficulté (notamment depuis l’extension du Denormandie aux copropriétés en difficulté au printemps 2024). En investissant dans ce contexte, vous pariez non seulement sur les loyers, mais aussi sur la valorisation future du bien, une fois la requalification achevée. Conditions à respecter pour profiter du Denormandie à Limoges Pour sécuriser votre projet, vous devez respecter précisément les critères du dispositif. Travaux de rénovation énergétique obligatoires Pour bénéficier de la réduction d’impôt, les travaux doivent représenter au minimum 25 % de l’investissement total, avec… Poursuivre la lecture Loi Denormandie Limoges – Saisir l’opportunité | CHOOZE