L’investissement en location meublée non professionnelle est souvent présenté comme un excellent moyen de réduire ses impôts grâce à l’amortissement. Mais dès qu’on parle de “LMNP amortissement plus value”, les choses se compliquent rapidement, surtout depuis la réforme de 2025. Que se passe-t-il concrètement au moment de la revente si vous avez amorti votre bien pendant des années ? Cet article vous explique pas à pas le fonctionnement de l’amortissement LMNP, comment il allège votre imposition sur les loyers, et son impact réel sur la plus-value lorsque vous cédez le bien, avec un cas pratique chiffré. LMNP et Amortissement : Comment Ça Marche et Quel Impact sur la Plus-Value? Temps de lecture : ~10 min Rappel LMNP et amortissement plus-value ce qu’il faut comprendre Comment fonctionne l’amortissement LMNP en pratique Calcul de l’amortissement LMNP étape par étape Cas pratique LMNP amortissement plus-value avant la revente Réforme 2025 : comment l’amortissement modifie la plus-value Comment la plus-value LMNP est-elle imposée Avantages et limites de l’amortissement LMNP Conseils pratiques pour bien gérer amortissement et plus-value en LMNP Mini-FAQ sur l’amortissement LMNP et la plus-value Démarrer ma simulation Rappel LMNP et amortissement plus-value ce qu’il faut comprendre En LMNP, vous êtes imposé dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non dans les revenus fonciers. À ce titre, le fisc vous autorise à pratiquer un amortissement sur votre bien immobilier et sur le mobilier. L’idée de base Le bien perd de la valeur avec le temps et l’usage. On considère cette perte comme une charge comptable, étalée sur plusieurs années. Cette charge vient diminuer votre résultat imposable, donc vos impôts sur les loyers. Pendant la phase de location, l’amortissement LMNP est donc un puissant levier pour réduire l’impôt, voire l’annuler. En revanche, depuis 2025, ces amortissements ne sont plus “neutres” à la revente : ils doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui peut augmenter sensiblement la note fiscale au moment de la cession. Comment fonctionne l’amortissement LMNP en pratique Définition simple de l’amortissement L’amortissement représente la perte de valeur d’un bien liée au temps et à son utilisation. En LMNP, cette perte est traduite en charge annuelle dite “fictive” : vous n’avez pas de sortie de trésorerie, mais vous enregistrez quand même une dépense comptable qui vient réduire votre bénéfice imposable. Concrètement Vous achetez un bien meublé. Vous répartissez sa valeur (hors terrain) et celle du mobilier sur une durée d’utilisation estimée. Chaque année, vous déduisez une fraction de cette valeur de vos loyers imposables. Conditions pour amortir en LMNP Vous optez pour le régime réel (et non le micro-BIC). Le bien (et les éléments amortis) sont inscrits à l’actif du bilan comptable. Sans régime réel ni comptabilité, pas d’amortissement possible. C’est pourquoi la plupart des investisseurs LMNP recourent à un expert-comptable ou à un service d’accompagnement spécialisé. Calcul de l’amortissement LMNP étape par étape Base amortissable et formule de calcul Le terrain n’étant jamais amortissable, on ne retient que la valeur du bâti, du mobilier et des travaux. Formule simplifiéeMontant de l’amortissement annuel = (Valeur amortissable × taux annuel) ou, de façon équivalente, valeur amortissable ÷ durée d’amortissement. Démarrer ma simulation Exemple de base amortissableUn investisseur achète un appartement meublé pour 250 000 € : part du terrain estimée à 15 % soit 37 500 €. Base amortissable pour le bâti = 250 000 – 37 500 = 212 500 €. À cela, on ajoute éventuellement le coût du mobilier, certains travaux d’amélioration, et une partie des frais d’acquisition (notaire, agence, etc.), selon la méthode retenue par l’expert-comptable. Durées et taux d’amortissement usuels Élément Durée d’amortissement usuelle Bâti (immeuble) 25 à 30 ans Télévision 5 ans Literie 6 ans Table, canapé 10 ans Gros œuvre / toiture 20 à 50 ans Installations techniques 15 à 30 ans En pratique, on peut amortir environ 85 à 90 % de la valeur totale de l’actif, les 10 à 15 % restants correspondant au terrain non amortissable. Limite importante : l’amortissement ne crée pas de déficit Si loyers – charges – amortissements > 0 → résultat imposable. Si loyers – charges – amortissements < 0 → on ne retient les amortissements qu’à hauteur de ramener le résultat à zéro. Les amortissements “en trop” sont reportés sans limite de durée pour les années futures. Cela évite l’effet “caisse noire” de charges fictives illimitées mais reste très avantageux pour lisser votre fiscalité sur le long terme. Cas pratique LMNP amortissement plus-value avant la revente Phase de location et économie d’impôt Prix total : 200 000 €. Terrain 10 % soit 20 000 €. Base amortissable bâti : 180 000 €. Durée d’amortissement 30 ans → 6 000 € d’amortissement par an sur le bâti. Mobilier 10 000 €, amorti sur 10 ans → 1 000 € par an. Total amortissement annuel ≈ 7 000 €. Si vos loyers nets de charges (hors amortissement) sont de 7 000 €, l’amortissement vient quasi annuler votre bénéfice imposable. Pendant plusieurs années, vous payez peu ou pas d’impôt sur vos loyers, grâce à ces amortissements. Ce qui se passe ensuite lors de la revente Historiquement, les amortissements pratiqués n’étaient pas repris pour le calcul de la plus-value. Vous profitiez donc d’un double avantage : baisse de l’impôt pendant la location, plus-value calculée comme un particulier classique. Depuis la réforme de 2025 : Démarrer ma simulation Les amortissements déduits pendant l’exploitation doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Le prix d’acquisition fiscal est diminué du montant des amortissements pratiqués, augmentant mécaniquement la plus-value imposable. Réforme 2025 : comment l’amortissement modifie-la-plus-value Nouvelle formule de calcul de la plus-value LMNP Pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, la formule devient : Plus-value imposable = Prix de cession – (Prix d’acquisition – amortissements déduits) Soit équivalent à : Plus-value imposable = Prix de cession – Prix d’acquisition + amortissements déduits Autrement dit, tous les amortissements que vous avez utilisés pour réduire votre imposition sur les loyers viennent majorer votre plus-value au moment de la vente.… Poursuivre la lecture LMNP Amortissement et Plus-Value – Tout Comprendre