Investir en loi Malraux à Marseille offre un double avantage rare : participer à la sauvegarde du patrimoine tout en optimisant sa fiscalité. Au cœur de cette stratégie, le quartier du Panier s’impose comme un cas d’école. C’est l’un des secteurs les plus emblématiques de la ville : rues étroites, immeubles anciens, forte attractivité touristique et demande locative soutenue. En ciblant ce quartier, un investisseur peut conjuguer réduction d’impôt, loyers récurrents et perspective de valorisation à long terme, à condition de bien maîtriser le cadre spécifique de la loi Malraux à Marseille. Démarrer ma simulation Investir en Loi Malraux à Marseille : Focus sur le Quartier du Panier Temps de lecture : ~7 min Comprendre la loi Malraux à Marseille Pourquoi la loi Malraux à Marseille a du sens Le quartier du Panier à Marseille comme cas d’étude Le potentiel de location (classique et saisonnière) dans le Panier Comparer la loi Malraux Marseille à d’autres solutions Avantages et risques d’un projet Malraux dans le Panier Comment structurer concrètement un investissement Malraux au Panier Synthèse et prochaine étape Comprendre la loi Malraux à Marseille La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation qui encourage la restauration d’immeubles anciens situés dans des centres historiques protégés. En échange de travaux de rénovation lourde encadrés par l’architecte des bâtiments de France, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant des travaux. Principe fiscal et montants en jeu Taux de réduction Plafond travaux (4 ans) Réduction d’impôt max 22 % 400 000 € 88 000 € 30 % 400 000 € 120 000 € La différence entre 22 % et 30 % dépend du type de zone protégée (secteur sauvegardé, site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur, etc.). Marseille ne dispose pas d’un secteur sauvegardé classique, mais de dispositifs spécifiques de protection du centre ancien. Il est donc essentiel de vérifier, pour chaque opération, le zonage exact et le taux applicable. En contrepartie, vous devez : louer le bien nu, en résidence principale, pendant au moins 9 ans, ne pas le louer à un membre du foyer fiscal (ni ascendant ni descendant) et accepter un contrôle strict des travaux (nature, devis, factures). La loi Malraux vise à réhabiliter des immeubles parfois très dégradés, ce qui implique un budget travaux important, mais aussi un fort potentiel de revalorisation patrimoniale. Pourquoi la loi Malraux à Marseille a du sens Marseille coche de nombreux critères pour un investissement Malraux : ville dynamique, marché locatif tendu et centre ancien en pleine requalification. Démarrer ma simulation Plusieurs études patrimoniales soulignent l’existence de sites patrimoniaux remarquables et de plans de valorisation du patrimoine dans le cœur historique. Un patrimoine ancien à fort potentiel Le centre-ville de Marseille concentre des immeubles anciens, souvent sous-exploités mais idéalement situés : proximité du Vieux-Port et des transports, attractivité touristique en hausse et efforts municipaux pour améliorer l’habitat et l’image des quartiers anciens. Dans ce contexte, la loi Malraux Marseille permet de transformer des immeubles vétustes en appartements de standing, adaptés à une clientèle urbaine, cadres ou touristes en location saisonnière via une location classique à un gestionnaire ou une stratégie mixte selon la réglementation locale. Un dispositif adapté aux foyers fortement imposés Compte tenu du niveau de réduction d’impôt possible (jusqu’à 120 000 € sur quatre ans), la loi Malraux s’adresse en priorité aux contribuables fortement fiscalisés (TMI ≥ 30 %, importantes plus-values à compenser, etc.). L’idée n’est pas seulement de « payer moins d’impôts », mais de réallouer cet impôt vers un actif immobilier rare en cœur de ville historique. Pour évaluer si la loi Malraux est la bonne solution par rapport à d’autres dispositifs (Pinel, Denormandie, etc.), il est utile de faire un bilan global de votre fiscalité et de vos objectifs patrimoniaux et de comparer ces options via une approche globale de réduction d’impôts et d’investissement immobilier ancien. Le quartier du Panier à Marseille comme cas d’étude Le Panier, plus vieux quartier de Marseille, est l’illustration parfaite du terrain de jeu Malraux : ruelles pittoresques, façades colorées, vues sur le Vieux-Port, artisanat, musées et un parc immobilier ancien souvent à rénover. Typologie des biens et état du bâti Dans le Panier, on trouve principalement de petits immeubles de 3 à 5 étages avec des surfaces variant de studios et T2 à quelques T3, des parties communes et façades parfois en mauvais état, ainsi que des plateaux à restructurer entièrement. Pour un investisseur, cela signifie un prix d’acquisition au m² généralement inférieur à celui d’un bien déjà rénové, un volume de travaux important (structure, parties communes, mises aux normes) et une grande marge de revalorisation après restauration complète. Démarrer ma simulation Les opérations Malraux dans ce quartier se présentent souvent sous forme de projets clés en main : achat d’un lot ou de plusieurs lots dans un immeuble intégralement réhabilité, avec un budget global acquisition + travaux élevé mais aligné avec un positionnement « patrimoine de prestige » en centre historique. Niveau de prix et perspectives de valorisation Les prix dans le Panier peuvent être contrastés : des immeubles très dégradés à prix attractifs coexistent avec des appartements rénovés ou de standing à des niveaux comparables à d’autres quartiers centraux recherchés. La rénovation Malraux repositionne l’immeuble sur un créneau « haut de gamme » dans un environnement touristique très porteur. Dans une vision patrimoniale de long terme, le potentiel de revente, une fois le quartier davantage requalifié, est significatif. La rareté de l’offre rénovée dans un quartier historique soutient les prix et l’image du Panier, de plus en plus associée à l’art de vivre marseillais, renforce son attractivité. Le potentiel de location (classique et saisonnière) dans le Panier L’un des atouts majeurs du Panier réside dans la demande locative, aussi bien résidentielle que touristique. Il faut toutefois distinguer la règle fiscale (location nue, résidence principale) des envies de location saisonnière. Location nue longue durée et loi Malraux Pour respecter la loi Malraux, il faut louer le bien nu, en résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans. Dans le Panier, c’est réaliste car de nombreux actifs (jeunes actifs, artistes, professions libérales) cherchent à habiter au cœur de Marseille. Le quartier bénéficie de la proximité du centre-ville, du Vieux-Port, des transports… Poursuivre la lecture Investir en Loi Malraux à Marseille – Le Panier | CHOOZE